Налоговый вычет за квартиру: сколько вернут и как получить в 2026 году

Купили жильё? Тогда вам вернут часть НДФЛ, который вы уже заплатили. Это и есть налоговый вычет за квартиру. Он прописан в ст. 220 НК РФ и считается от двух вещей: расходов на покупку и процентов по ипотеке. Я смотрю на него как на строку личного бюджета: сколько придёт, когда и за сколько лет.

Что такое налоговый вычет за квартиру

Формально имущественный вычет уменьшает налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов на жильё. В жизни всё проще. Вам либо возвращают уже уплаченный налог, либо на время перестают удерживать его с зарплаты.

Деньги берутся из вашего же налога, отсюда и главное ограничение. Вычет работает только при доходах, облагаемых НДФЛ: зарплате, сдаче квартиры в аренду как физлицо и т. п. Если НДФЛ вы не платили, возвращать нечего.

Мой случай как раз такой. Я самозанятый, а доход на НПД НДФЛ не облагается, так что вычета с него нет, и считать дальше буду на примере зарплаты. При смешанных доходах вычет дадут с той части, с которой удерживался НДФЛ.

Кто имеет право на вычет за покупку квартиры

Нужно, чтобы сошлись четыре условия:

• вы налоговый резидент РФ;
• у вас есть доход, с которого платится НДФЛ;
• квартира ваша, или её собственник ваш несовершеннолетний ребёнок;
• за жильё вы заплатили своими деньгами или кредитными.

Пенсионеры

У пенсионера есть своя лазейка: вычет можно перенести на три года, предшествующих году, в котором возникло право. Работали в эти годы и платили НДФЛ? Налог за этот период вернут.

Супруги

Каждый из супругов получает вычет в пределах собственного лимита.

Родители и доли детей

Если часть квартиры оформлена на несовершеннолетнего ребёнка, вычет за его долю получает родитель.

Сколько можно вернуть: лимиты и примеры расчёта

Лимиты по ст. 220 НК РФ на 2026 год:

Вид вычета	Лимит расходов	Возврат при ставке 13%
Покупка жилья	2 000 000 ₽ на человека	до 260 000 ₽
Проценты по ипотеке	3 000 000 ₽	до 390 000 ₽

Лимит по процентам касается кредитов, полученных с 2014 года, и действует только по одному объекту.

За год больше, чем у вас удержали НДФЛ, не вернут. Всё, что сверху, переходит на следующие годы и так до тех пор, пока лимит не кончится. Есть и бонус для тех, у кого право возникло с 1 января 2014 года: недобранный остаток основного вычета можно потратить на следующую покупку. С процентами этот номер не пройдёт, их остаток на другую квартиру не переносится.

Прогрессивная шкала с 2025 года

С 2025 года НДФЛ взимается по прогрессивной шкале: 13, 15, 18, 20 и 22%. Возвращают тот налог, который вы фактически заплатили, поэтому при доходе выше первого порога сумма может разойтись с привычными «13% от лимита».

Порядок расчёта для этого случая, как и очерёдность основного вычета и вычета по процентам в одном году, сверяйте с актуальной редакцией НК РФ на nalog.gov.ru.

Примеры на простых числах

Возьмём зарплату 60 000 ₽ в месяц. НДФЛ по 13% с неё 7 800 ₽ в месяц, за год набегает 93 600 ₽. Это потолок: больше за один год не вернут, сколько бы ни стоила квартира.

Ситуация	В расчёт идёт	К возврату	Сколько лет
Квартира за 1,5 млн ₽	1 500 000 ₽	195 000 ₽	≈ 2,1 года
Квартира за 5 млн ₽	2 000 000 ₽	260 000 ₽	≈ 2,8 года
Ипотека, за год уплачено 400 000 ₽ процентов	400 000 ₽	52 000 ₽	в пределах 93 600 ₽ за год

После первой покупки в запасе остаются 500 000 ₽ лимита, пригодятся при следующей. Во втором случае 3 млн ₽ сверх лимита выпадают из расчёта.

С ипотекой проценты берутся от суммы, которую вы уже отдали банку. Заявите в том же году ещё и основной вычет, и оба вычета будут делить один потолок в 93 600 ₽. Что не влезло, уйдёт на следующие годы.

Будущий возврат я вношу в таблицу отдельной строкой по годам и заранее его не трачу. Камеральная проверка может затянуться, а деньги, которые ещё где-то идут, на счёте пока не лежат.

Какие расходы входят в вычет

В расчёт берут:

• стоимость квартиры по договору;
• проценты по ипотеке (у них свой лимит).

С отделкой есть подвох. Её учтут, только если в договоре прямо написано, что жильё продаётся «без отделки» или с черновой отделкой.

А вот что в вычет не попадёт:

• материнский капитал;
• субсидии;
• деньги от работодателя;
• перепланировка, сантехника и мебель.

Если часть цены закрыли маткапиталом, из базы вычета убирают именно эту часть.

Когда вычет не предоставляется

Купили квартиру у своих, и вычета не будет. Под запрет попадают сделки с взаимозависимыми лицами:

• супругом;
• родителями;
• детьми;
• братьями и сёстрами;
• опекунами.

С работодателем сложнее: сама по себе покупка у него не означает отказа. Взаимозависимость определяют по критериям ст. 105.1 НК РФ, и проверять её нужно для конкретной сделки.

Откажут и по более скучным причинам. Например, если:

• доходов с НДФЛ нет;
• лимит уже выбран;
• жильё оплачено из бюджета.

Чаще всего ошибаются на двух вещах. Первая: вычет по процентам дают на один объект. Вторая: 2 млн ₽ никто не выдаст, вернут налог с этой суммы и в пределах того, что вы заплатили.

Документы для получения вычета

• договор купли-продажи (ДКП) или договор долевого участия (ДДУ);
• выписка из ЕГРН, если это вторичка, или акт приёма-передачи для новостройки;
• платёжки, которые подтверждают оплату.

Если заявляете ещё и проценты, понадобятся кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.

Право на вторичке возникает с даты регистрации собственности, по ДДУ с даты акта приёма-передачи. Сканы договора и платёжек лучше сразу после сделки сложить в отдельную папку. Через пару лет, когда дело дойдёт до переноса остатка, вы их будете искать по всем почтам и облакам.

Как получить вычет: пошаговая инструкция

Упрощённый порядок

Появился в 2021 году (закон № 100-ФЗ от 20.04.2021). Если ваш банк участвует в обмене данными с ФНС, вычет оформляют через личный кабинет налогоплательщика без декларации. Проверка здесь идёт быстрее, чем по 3-НДФЛ, сроки задаёт ст. 221.1 НК РФ.

Через декларацию 3-НДФЛ

1. Дождитесь, пока закончится год, за который возвращаете налог.
2. Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете, приложите сканы.
3. Ждите камеральную проверку, она длится до трёх месяцев.
4. Дождитесь перечисления. С 2023 года деньги идут через единый налоговый счёт (ЕНС), после проверки перечисление занимает до месяца.

Через работодателя

Здесь конца года ждать не надо, вычет начинает работать уже в текущем. Сначала право подтверждает ФНС, потом работодателю приходит уведомление, и НДФЛ с зарплаты перестают удерживать. Вычет дают с начала года: налог, удержанный с января до уведомления, работодатель пересчитает и вернёт. Дальше деньги приходят прибавкой к зарплате каждый месяц.

Налоговый вычет за квартиру в 2026 году: сроки и особенности

• В 2026 году можно подать заявление за три последних года: 2023, 2024 и 2025. Но только за те из них, когда право на вычет уже возникло и вы платили НДФЛ. У пенсионеров действует своё правило переноса на три года до года возникновения права.
• У самого права на вычет срока давности нет. Квартиру купили давно и вычет так и не оформили? Оформляйте сейчас, за доступные три года.
• Декларацию, которую подают только ради вычета, сдают в любое время года, срок 30 апреля сюда не относится.
• Доход за 2025 год уже облагался по прогрессивной шкале, поэтому возврат за него считается от фактически удержанного налога.

Частые вопросы

Вычет — это 2 млн ₽ на руки?

Нет. 2 млн ₽ означают лимит расходов. На руки получите налог с этой суммы: при ставке 13% до 260 000 ₽ (по нормам на 2026 год), и не больше, чем заплатили сами.

Можно ли получить вычет за вторую квартиру?

Основной можно, если лимит в 2 млн ₽ выбран не до конца и право на первую квартиру появилось с 1 января 2014 года. С процентами так не выйдет.

Самозанятый может получить вычет?

С дохода на НПД не может, НДФЛ с него не платится. Но если параллельно есть зарплата или другой доход с НДФЛ, вычет получают с него.

Что быстрее: ФНС или работодатель?

Упрощённый порядок обычно опережает декларацию. Через работодателя деньги пойдут раньше всех, только частями, вместе с зарплатой. С 3-НДФЛ придётся пересидеть конец года и проверку, зато сумма приходит одним переводом.

Если за год не вернул всё, остаток сгорает?

Не сгорает. Он переносится на следующие годы, пока лимит не будет исчерпан.